Sa place dans mon patrimoine

Si vous investissez dans le neuf et décidez de louer sous le régime Scellier pour profiter du coup pouce fiscale, attention à ne pas acheter un logement de plus de 300.000€ par an pour optimiser l’opération. Que ce soit de l’ancien ou du neuf, selon votre goût pour la pierre, un investissement dans l’immobilier doit représenter entre 20 et 70% de votre patrimoine.

Bilan

Les prix du neuf ont flambé dans toutes les villes au potentiel locatif intéressant, car le foncier y est rare. Attention à ne pas surpayer votre bien, les experts estiment qu’en moyenne, à localisation comparable, une construction neuve doit coûter au maximum de 15 à 25% de plus qu’un bien ancien.

Perspectives d’évolution

Peu de perspectives de plus-values dans les dix ans à venir, d’autant qu’en général, le neuf a tendance à davantage se déprécier que l’ancien ou dans le neuf, la pierre rapporte plus que l’inflation. Si vous choisissez un bien neuf, privilégiez les logements avec parking, terrasses ou balcons, plus recherchés, ils vous assureront de conserver davantage de valeur.

Les intermédiaires

Promoteurs, agents immobiliers, notaires, sites Internet spécialisés. Fuyez les pseudocabinets de conseillers en investissement qui ne sont en réalité que des vendeurs de défiscalisation.

Fiscalité

Si le bien est loué sous le régime Scellier pendant au moins neuf ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts (qui porte sur la fraction de prix inférieure à 300.000€) de 22% du prix du logement en BBC et de 13% sinon, à étaler sur neuf ans. En 2012, la réduction ne devrait concerner que les logements BBC et se monterait à 13% en vertu du plan de rigueur de novembre. Le régime Scellier serait supprimé à compter du 1er janvier 2013.
Pour l’imposition des revenus fonciers et des plus-values, la fiscalité est même que celle de l’immobilier ancien.

Les frais

De 2 à 4% en moyenne. Certains programmes peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5% au lieu 19,6%.

Petit conseil

Ne vous laissez pas séduire uniquement par la seule carotte fiscale, choisissez une ville avec un véritable potentiel locatif et si la différence de prix entre ancien et neuf est trop marquée, n’achetez pas du neuf. En Scellier : comparez le gain fiscale que vous allez réaliser avec la perte de loyers que vous allez subir (les loyers sont plafonnés). Si le premier est inférieur au second, ne louez pas votre bien en Scellier, mais sous le régime classique. Le régime Scellier doit être supprimé en 2012.